Investeringsfilosofi

De faldende priser på ejendomsmarkedet og de samtidig lave renter betyder, at det netop nu er særlig interessant at investere i boligudlejningsejendomme.  Boliginvestering i velplacerede og solide ejendomme af høj kvalitet sikrer et stabilt afkast, der ligger væsentligt over, hvad man kan forvente ved investeringer i obligationer, samtidig med en meget lav risiko. Dette beskrives også i Lægernes Pensionsnyt december 2012, se nederst på siden.

Vi har gennem årene haft succes med indkøb af  klassiske byejendomme med attraktiv beliggenhed i Aarhus, København og Hamburg. I de kommende ejendomsprojekter vil der også være fokus på denne type ejendomme – med beliggenhed i de centrale bydele i Aarhus og København. I de udarbejdede budgetter er det sikret, at ejendommene kan vedligeholdes og forbedres, så de altid vil fremstå velholdte og præsentable. Denne strategi for vedligehold sikrer, at vi ikke vil have problemer med eksempelvis tomgang i lejemålene.

Der etableres en ejerkreds/selskab for den enkelte ejendom. Vi forventer ca. 5 – 10 investorer pr. ejendom, og vi deltager selv som investorer i de enkelte ejendomme. Indskudskapitalen skal være en størrelse, som sikrer, at hele lånefinansieringen kan ske ved lån i realkredit (typisk ca. 70-80 %). Således opnås et solidt finansielt udgangspunkt for ejerkredsen.

Ejerkredsen af den enkelte ejendom indgår en kontrakt, hvor der er en anslået tidsperiode for forventet salg af ejendommen (eks. vis 7 – 10 år). Der tages højde for et evt. ønske om at afhænde sin ejerandel før salgstidspunkt (fastsættelse af ejendomsværdi, forkøbsret hos de andre ejere osv.). Ejerkredsen har fortrinsret til tomme lejemål, men disse udlejes på vanlige markedsvilkår. Se eksempel på en kontrakt for den enkelte ejendom under menupunktet ”kontrakt”.

Som udgangspunkt finansieres ejendommene med 30 årige fast forrentede lån med afdrag grundet den aktuelle lave rente. Udover at minimere risikoen ved investeringen giver fast forrentede lån også mulighed for en evt. kursgevinst i tilfælde af, at renten stiger.  Finansieringsmodellen kan diskuteres internt blandt investorerne. Vælges eks. vis flexlån, vil afkastet øges markant, men samtidig vil der ikke længere være den samme lave risiko ved investeringen.

Selv ved fastforrentede realkreditlån med afdrag, vil ejendommene typisk løbe rundt i sig selv, således at der ikke vil være behov for yderligere kapitaltilførsel udover indskudskapitalen. Overskuddet på ejendommene går således til at afdrage realkreditlånet, og afkastet af den investerede kapital kommer til udbetaling ved salg af ejendommen. Ejendommene vil løbende blive udviklet med henblik på at optimere gevinsten ved salg. En investeringsprofil, hvor der ikke vil være behov for yderligere kapitalindskud, sikrer, at man uden problemer kan udskyde tidspunktet for salg, hvis markedet i en periode oplever et dyk i ejendomspriserne.

Regnskab og budget for den enkelte ejendom vil blive grundigt gennemgået af revisionsfirmaet Deloitte, så det sikres at de bliver så retvisende og realistiske som muligt. Budgetterne udarbejdes konservativt for at de ikke ”lover for meget”. Det betyder, at en evt. generel prisstigning for investeringsejendomme ikke er medtaget. Der vil således være en potentiel mulighed for en ekstra stor gevinst ved salg af de enkelte ejendomme, som ikke er medtaget i budgettet på forhånd. Gennem de senere år, har der været et fald i priserne på investeringsejendomme på mindst 20%. En finasieringsmodel med en belåning på 80% i realkreditlån betyder, at indskudskapitalen fordobles, hvis ejendommens værdi stiger med 20% i investeringsperioden.

Ejendommene gennemgås meget nøje både med hensyn til tilstand, udlejningsforhold, indtjeningspotentiale og afkast af investeringen før en evt. købsproces sættes i gang. Selvom vi (som arkitekt) har stor  erfaring og ekspertise i byggefaglige og byggetekniske spørgsmål, vil der i nogle tilfælde blive indkøbt en ekstern byggefaglig vurdering af ejendommen.

Artikel om ejendomsinvestering (s. 4)
”Lægernes Pensionsnyt december 2012”

laegernes_pension_nyt_dec12_v2